Podatek od wynajmu mieszkania - jaką formę opodatkowania wybrać?

OGłOSZENIA

materiał partnera
2023-06-01 17:29
152

Przychody z prywatnego wynajmu mieszkania przez osoby fizyczne mogą być opodatkowane na dwa sposoby. Jakie zalety ma każda z form i z jakimi obowiązkami się wiąże?

Osoby fizyczne mogą uzyskiwać dochody z prywatnego wynajmu, które są opodatkowane jako odrębne źródło przychodów, podobnie jak inne przychody osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Istnieją jednak interpretacje, które wskazują na okoliczności, w których wynajem nieruchomości na czas krótkookresowy i powtarzalny może mieć znamiona działalności gospodarczej. Na przykład, kiedy wynajmujący korzysta z usług wyspecjalizowanych firm, wynajem stanowi istotne i stałe źródło dochodów lub dotyczy wielu nieruchomości. W takich przypadkach podatnik, jako przedsiębiorca, ma do wyboru dwie formy opodatkowania: podatek dochodowy na zasadach ogólnych lub podatek liniowy.

W wielu sytuacjach np. posiadając mieszkania na wynajem w Poznaniu https://gethome.pl/mieszkania/do-wynajecia/poznan/ stanowi dodatkowy dochód i jest traktowany jako wynajem prywatny. W takich przypadkach również istnieją dwie możliwości opodatkowania: zasady ogólne i ryczałt.

Na zasadach ogólnych odliczysz koszty

Jedną z możliwości opodatkowania przychodów z prywatnego najmu jest podatek naliczany na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej PIT obowiązującej osoby fizyczne. Aby rozliczać się z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych nie trzeba składać oświadczenia o wyborze formy opodatkowania. Podstawę opodatkowania stanowi dochód, czyli nadwyżka przychodów z najmu (w formie czynszu) nad kosztami związanymi z ich uzyskaniem. Można do nich zaliczyć wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Np.: składki na ubezpieczenie mieszkania, remonty, odsetki od kredytu na zakup mieszkania oraz opłaty za media poniesione w okresie poszukiwania najemcy.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych oznacza obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, czyli w którym dochód przekroczył kwotę powodującą obowiązek zapłaty podatku. W pierwszym progu podatkowym podatek wynosi 18% dochodu (powyżej kwoty wolnej od podatku).

Kwota wolna od podatku dotyczy wszystkich źródeł dochodów uzyskiwanych przez podatnika. Obecnie, od roku 2023, zasady ustalania wysokości kwoty wolnej od podatku są następujące:

• Kwota zmniejszająca podatek wynosi 1 200 zł rocznie dla podstawy obliczenia podatku wyższej niż 8 000 zł, ale nie przekraczającej kwoty 85 528 zł (pierwszego progu podatkowego).

Należy zauważyć, że powyższe kwoty mogą ulec zmianie w przyszłości, zgodnie z aktualnymi regulacjami podatkowymi. Dlatego zawsze zaleca się sprawdzenie obowiązujących stawek i kwot u właściwego urzędu skarbowego lub doradcy podatkowego.

Podatek zryczałtowany od przychodów

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to druga z możliwych form opodatkowania prywatnego najmu. Tu podstawę opodatkowania stanowią przychody, czyli kwota czynszu najmu. Aby opłacać podatek w formie ryczałtu należy złożyć na piśmie stosowne oświadczenie w Urzędzie Skarbowym. Jeśli najem jest kontynuowany w kolejnym roku podatkowym, wniosek należy złożyć do 20 stycznia. Natomiast jeśli ryczałt chce opłacać wynajmujący, który rozpocznie w ciągu roku osiąganie przychodów z prywatnego najmu, to oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania powinien złożyć nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyska pierwszy przychód (lub do końca roku podatkowego, gdy pierwszy przychód wystąpi w grudniu).

Stawka podatku zryczałtowanego wynosi obecnie 8,5% przychodu, który stanowi kwota czynszu otrzymana przez podatnika (lub postawiona do jego dyspozycji). W przypadku opodatkowania na zasadach ryczałtu nie ma możliwości uwzględniania kosztów związanych z uzyskiwaniem przychodu. Podatek ryczałtowy może być wpłacany do Urzędu Skarbowego miesięcznie lub kwartalnie, zgodnie z następującymi terminami:

• Ryczałt miesięczny: płatność należy dokonać do 20. dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy.

• Ryczałt kwartalny: płatność należy dokonać do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale, którego ryczałt dotyczy.

Jak podatek od dochodów z najmu płacą małżonkowie?

Najczęściej małżonkowie posiadają nieruchomości we współwłasności. W takiej sytuacji obowiązek zapłaty podatku z tytułu prywatnego najmu dotyczy obojga małżonków. Nie ma tu znaczenia fakt, czy umowę najmu jako wynajmujący podpisuje jeden z współmałżonków czy obydwoje. Z założenia małżonkowie opodatkowują z osobna przysługującą część dochodów (przychodów) z najmu – dzielą się po połowie. Każdy z małżonków ma możliwość wyboru formy opodatkowania według własnych preferencji.

Prawo podatkowe umożliwia również sytuację, w której tylko jeden z małżonków płaci podatek od całości dochodu (przychodu) uzyskiwanego z prywatnego najmu. Wymaga to jednak złożenia pisemnego oświadczenia w Urzędzie Skarbowym: w przypadku podatku na zasadach ogólnych - do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił pierwszy wpływ z najmu; w przypadku ryczałtu - do 20. stycznia lub w terminie pierwszej wpłaty podatku zryczałtowanego.

Jaką formę opodatkowania wybrać?

To zależy od wielu czynników. Dla osób, które zamierzają inwestować w nieruchomość na wynajem korzystniejsze może okazać się rozliczanie na zasadach ogólnych, bo umniejszą przychód o poniesione koszty (choć tu stawka podatku od dochodu jest wyższa niż w przypadku ryczałtu). Mniej kłopotliwe pod względem obliczeniowym wydaje się naliczanie podatku ryczałtowego, ale choć stawka podatku jest niższa, podstawę opodatkowania stanowi przychód. Wyjściem z tej sytuacji wydaje się być symulacja i obliczenie zobowiązania podatkowego w dwóch wariantach dla prognozowanych przychodów i kosztów związanych z ich uzyskaniem.

Czym grozi niepłacenie podatku za wynajem?

Wydaje się, że niepłacenie podatku przez wynajemców jest bardzo powszechne i stanowi łatwy sposób na zostawienie sobie dodatkowych kilku groszy w kieszeni. Jednak wystarczy skarga sąsiada lub najemcy, by u progu zjawiła się Skarbówka. Co grozi za niepłacenie podatków z tytułu wynajmu?

Przede wszystkim Fiskus obliczy należny podatek i doliczy do tego odsetki. Dodatkowo, jeśli zaległe podatki będą wyższe niż pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia, sprawa zostanie skierowana do sądu. W postępowaniu karnym wyjaśni się, czy podatnik będzie podlegał pod czyn określony mianem małej, dużej lub wielkiej wartości czynu zabronionego. Na tej podstawie sąd obliczy wartość grzywny. Jeśli jednak Fiskus dowie się, że wynajemca nie płacił podatków przez bardzo długi czas, może uznać to za przestępstwo skarbowe, za które podatnik w wielu przypadkach zostaje ukarany więzieniem.

W przypadku osób, które same zgłoszą się do Urzędu Skarbowego i złożą tzw. czynny żal, w którym określą swoją winę, a także wysokość i powód nieodprowadzania podatku, może poskutkować mniejszymi problemami. Skarbówka zazwyczaj w takim przypadku żąda zapłaty zaległych podatków wraz z odsetkami, ale unika się postępowania karnego oraz grzywny.