Potentaci mają po kilkadziesiąt mieszkań. Gorzowski rynek? W normie

Z MIASTA

2016-03-23 11:09
84835

(fot. Bartłomiej Pluta)

Rynek wynajmu mieszkań w Gorzowie jest jak najbardziej normalny – działa podobnie jak w miastach zbliżonej wielkości. To opinia fachowców z branży. Podobnie, jednak nie tak samo. Różni go jedno, brak mocnego środowiska akademickiego. – Studenci mają znaczący wpływ na skalę najmu – uważa Artur Radziński. Od lat prowadzi biuro obrotu nieruchomościami i nie ma wątpliwości, że inwestowanie w mieszkania pod wynajem ma ekonomiczne uzasadnienie.

Lokata przegrywa z zyskiem z wynajmu
Może nie wszyscy wiedzą, ale ta sama kwota trzymana w banku – niech to będzie 100 tys. zł, wystarcza na zakup przeciętnej kawalerki – po potrąceniu podatku daje roczny zysk na poziomie około 2 tys. zł. Tymczasem identyczna suma wydana na własne mieszkanie z wynajmu daje po opodatkowaniu uzyskanego przychodu (przy ryczałcie) około 4 tys. zł. To oznacza, że takie inwestowanie przynosi profit dwa razy większy niż lokata w banku. Skala opłacalności zmienia się wraz z wielkością i standardem posiadanego lokalu. Rentowność jest najwyższa w przypadku małych, dobrze wyposażonych mieszkań – kawalerek, najwyżej dwupokojowych.

Bartosz Dolinkiewicz, zawodowo pośredniczy między wynajmującym a zainteresowanym najmem. Przez firmę EZHome.pl zarządza wynajmem mieszkaniami właścicieli, którzy z różnych przyczyn nie chcą się tym sami zajmować. To zwykle osoby na stałe przebywające za granicą – nie są w stanie nadzorować mieszkania – bądź z negatywnymi doświadczeniami z najemcami sprawę oddający w ręce profesjonalistów. Niejednokrotnie zajmuje się lokalami ludzi, którzy po prostu sami nie mają na to czasu. Podkreśla, że inwestowanie w mieszkania na wynajem ma sens. Potwierdza, że to o wiele lepsze niż lokata bankowa, gdzie maksymalny zysk to 3 procent. Z kolei przy mieszkaniu można liczyć na 8 procent i więcej. Zwraca też uwagę, że w każdej chwili można zwiększyć rentowność takiej inwestycji. Jednak gdy ktoś celuje w długoterminowy wynajem, to warto je odpowiednio przygotować. Zatem trzeba się liczyć ze znaczącymi kosztami.

Kilkaset mieszkań na wynajem
Ile mieszkań może być wynajmowanych w Gorzowie? – pytamy A. Radzińskiego. Szacuje, że może to być kilkaset adresów. – Co znajdujemy w internecie czy w biurze nieruchomości, to tylko niewielka część oferty. Na rynku wynajmu od lat funkcjonuje wiele innych – zaznacza. Nierzadko po raz kolejny pośredniczy w wynajmowaniu mieszkania – właściciel trafia do niego, gdy lokator po latach zmienia miejsce zamieszkania. B. Dolinkiewicz niemal codziennie zagląda na różne portale ogłoszeniowe i tematyczne – jak mieszkanicznik.org,
gdzie można znaleźć różne statystyki, w tym ogólnokrajowego wynajmu. Dane potwierdzają, że poziom najmu z roku na rok się powiększa, a mieszkań na wynajem przybywa. – Ludzie już uspokoili się z kupowaniem, coraz częściej wolą tylko wejść i zamieszkać – zauważa. Z przekonaniem mówi, że Polacy – wśród nich też gorzowianie – właśnie dostrzegają plusy najmu, które zachód docenił już dawno. Tam tylko 20 procent kupuje mieszkanie na własność, reszta woli być w pełni mobilna. Atut? W każdej chwili można zmienić swoje miejsce. W Polsce to coraz popularniejszy trend, a w Gorzowie? – pytamy. – Patrząc na portale ogłoszeniowe – to dobre źródło informacji – nowych ofert o wynajmie jest od 80 do 120 dziennie. Tyle mieszkań szuka swojego lokatora. To od dłuższego czasu niezmienna liczba – odpowiada B. Dolinkiewicz. Porównując, w Szczecinie to od 250 do 350, a w Poznaniu około 700 wolnych lokali. Obaj nasi rozmówcy nie zauważyli, aby w Gorzowie jakoś specjalnie rosła liczba mieszkań na wynajem. Ale wyraźnie poprawia się ich standard. Jeszcze 10 lat temu rzadko kto dbał o wyposażenie. Teraz wręcz szykuje się takie lokale. – Oczekiwania: mają być dobrze wyposażone, ładnie umeblowane i wyremontowane. Aby się o tym przekonać, wystarczy zajrzeć do internetu – zaznacza pan Bartosz.

Wynajem? Polecam
Artur Radziński nie ukrywa, że namawia do inwestowania w nieruchomości pod wynajem – zapewnia, że nie jest to wynik nadmiernego entuzjazmu dla gorzowskiego rynku. – Uważnie obserwuję trendy, nieco się zmieniają, ale naturalną rzeczą jest, że nie wszyscy kupują swoje „M” – zauważa. Ma na myśli nie tylko osoby, których nie stać na własne mieszkanie, ale też takie, które choćby z przyczyn zawodowych znalazły się w Gorzowie i nie zawsze wiedzą, jak długo tu pozostaną. Jak dalece wiąże ich kontrakt zawodowy z naszym miastem. Sytuacja zmienia się diametralnie, gdy dostrzegą dłuższą perspektywę pobytu w mieście – wtedy warto pomyśleć o własnym mieszkaniu, bo zakup nie niesie ze sobą żadnego ryzyka. Jeszcze trzy lata temu trzeba było brać pod uwagę, że wartość lokali może spadać. Teraz występuje stały wzrost – jest rzędu paru procent powyżej inflacji. – Mniej więcej trzy procent każdego roku, do tego dokładamy dwa razy wyższy zysk niż z lokaty terminowej. Wniosek? Mamy normalnie funkcjonujący rynek najmu mieszkań – podkreśla.

Z kolei B. Dolinkiewicz nie ma wątpliwości, że należy inwestować tam, gdzie są ludzie, a ludzie są tam, gdzie jest praca. – Patrząc na Gorzów, można mieć wątpliwości. Idąc Chrobrego, widzimy puste lokale do wynajęcia albo na sprzedaż. W galeriach jest dużo powierzchni do zagospodarowania, to nie nastraja optymistycznie – ocenia. Dodaje, że mieszkaniówka ma lepiej, bo ludzie muszą gdzieś żyć. – To nie luksus, a konieczność. Zatem zawsze będzie na nią zapotrzebowanie. Pytanie, czy zawsze wynajem będzie opłacalny dla inwestorów – zastanawia się przedsiębiorca.

Wszędzie może być dobrze
Gorzów nie ma lokalizacyjnych hitów – nie da się wskazać konkretnych miejsc, gdzie ludzie chętnie kupują i w zamian napotykają na szczególne zainteresowanie poszukujących mieszkania. Za to charakterystycznym dla miasta jest stosunkowo tanie śródmieście. To zupełnie inaczej niż gdzie indziej – w innych ośrodkach najem w centrum niemal zawsze oznacza większy wydatek niż na odległych osiedlach. Artura Radzińskiego nie dziwi, że śródmieście przestało być atrakcyjne – to rezultat wieloletnich zaniedbań. Od dawna nie tworzy atrakcyjnej przestrzeni publicznej, choćby takiej jak w większości miast Polski, nie wspominając o Skandynawii czy Niemczech. – Nowe władze Gorzowa już dostrzegają problem, a to oznacza, że w perspektywie kilku lat sytuacja się odwróci. Ale warunek: trzeba konsekwentnie działać, aby problem centrum rzeczywiście rozwiązać – zaznacza. Budowa ładnych deptaków, modernizacja ciągu pieszo-tramwajowego na Chrobrego i Mieszka I, poprawa wyglądu Hawelańskiej – każdy ze wspomnianych elementów zasadniczo poprawi wizerunek całego centrum. W rezultacie wartości nieruchomości wyrównają się, a z czasem te w śródmieściu będą droższe.

A. Radziński nie mówi o lokalizacyjnych hitach, za to bez wahania wskazuje te rejony, o które najczęściej pytają potencjalni nowi lokatorzy – to Górczyn i od niedawna Osiedle Europejskie. Właśnie tam najmuje dość dużo osób z terenu dawnego województwa gorzowskiego, zwykle z południowej części zachodniopomorskiego. Widać to choćby po tablicach rejestracyjnych. Na taką decyzję wpływa sytuacja zawodowa lub chęć znalezienia wyższego komfortu mieszkania niż choćby w Dębnie, Myśliborzu czy Barlinku. – Chodzi o dostępność miejskiej infrastruktury – mamy dwa przyzwoite kina, amfiteatr, obiekty sportowe. To przyciąga, szczególnie ludzi młodych – wyjaśnia.

Stara substancja
Na starych osiedlach – Staszica czy Dolinkach – też jest zainteresowanie mieszkaniami na wynajem, ale tam trafia nieco inny klient. To zwykle osoby relatywnie mniej zamożne lub starsze, które wolą miejsca lepiej skomunikowane, skąd bliżej do ośrodków publicznej opieki medycznej. Z kolei nowe nie zawsze są dobrze wyposażone w środki komunikacji, bywa, że dalej jest do sklepu czy szkoły.

B. Dolinkiewicz zaznacza, że nowo wybudowane mieszkanie w śródmieściu daje gwarancję dużego zainteresowania, ale lokale w kamienicach to stracony rynek. – Gdy widzę stumetrowe z czynszem 600 zł, na które nie ma chętnych, to nie mam wątpliwości, że stare budownictwo jest w odwrocie – mówi z przekonaniem. Powód prozaiczny. Wszystko wewnątrz można przygotować pięknie, ale zewnątrz i tak odstrasza. Dla wielu poszukujących lokalu liczy się otoczenie. Większość kamienic w śródmieściu jest w opłakanym stanie, aby je doprowadzić do porządku, trzeba ogromnych nakładów. Najemcy nie chcą ryzykować dodatkowych kosztów. Inny powód znikomego zainteresowania: stare budownictwo jest tanie w utrzymaniu dla zarządcy, ale zwykle ma znaczące koszty ogrzewania.

Mają nawet po czterdzieści i więcej mieszkań
Działający na rynku nieruchomości mówią wprost: z wynajmu w Gorzowie da się żyć i są tacy, co od lat świetnie sobie radzą na rynku. A. Radziński od kilkunastu lat ma stały kontakt z taką klientką – dysponuje ponad dziesięcioma mieszkaniami. – Jest znacząca grupa osób, które mają po kilka mieszkań. Oczywiście przeważają wynajmujący z dwoma, trzema. Dla jednych jest to sposób na dorobienie do emerytury, dla innych dobra lokata kapitału, a dla części główne źródło dochodu – przedstawia sytuację.

Czy w Gorzowie są lokalowi potentaci? – pytamy. – W każdym mieście tacy są, u nas też. Najwięksi mają po kilkadziesiąt – przyznaje B. Dolinkiewicz. Nie brakuje też początkujących inwestorów z półmilionową lokatą w kilka nieruchomości. Są też przedsiębiorcy specjaliści na tym rynku, bo wynajem oznacza pewny zysk. Nasz rozmówca zapewnia, że da się z tego żyć, pod warunkiem, że zainwestujemy sporo gotówki. Wśród rentierów są byli pracownicy korporacji – zgromadzili kapitał i postanowili zmienić styl zarobkowania. Zainteresowali się rynkiem nieruchomości i z powodzeniem prowadzą biznes na własny rachunek. – Nie muszą pracować, mają więcej czasu dla siebie, bo zlecają zarządzanie wynajmem takim firmom jak moja i tylko w odpowiednim czasie czekają na kolejny przelew – przedstawia sytuację B. Dolinkiewicz. Bez przerwy aktualne, także w Gorzowie, jest inwestowanie zarobionych na zachodzie pieniędzy w mieszkania. Bo nadwyżek nie warto tam wydawać. Jednak, aby być skutecznym na krajowym rynku, trzeba go dobrze znać, dlatego gdy już ktoś ma sporą ilość mieszkań, to wraca i zazwyczaj sam zarządza swoimi nieruchomościami.

Gorzów może się podobać za… kilka lat
Miasto jest coraz bardziej przyjazne dla osób, które przybyły tu z bardzo daleka, z przyczyn zawodowych. Obcokrajowców z Tajwanu widać na Słowiance, w marketach, w obiektach użyteczności publicznej – to ludzie, których dzieci urodziły się już w Gorzowie. – To świadczy, że mimo różnic kulturowych i odległości od miejsca pochodzenia dobrze się tu czują – zwraca uwagę Radziński. Ale przyznaje, że nie zdarzyło się, aby za pośrednictwem jego biura Tajwańczycy kupowali mieszkanie w Gorzowie. Za to już trzy lata temu przeprowadził wynajem sporego domu dla osoby na wysokim stanowisku kierowniczym w TPV. – Cała rodzina mieszka tam do dziś i bardzo sobie chwalą. Być może zdecydują się na zakup – zdradza nasz rozmówca. Od 22 lat obserwuje lokalny rynek nieruchomości i wyraźnie widzi wzrost zainteresowania mieszkaniami właśnie wśród osób napływających do Gorzowa. Najpierw najmem, a po kilku latach zakupem – to trwała tendencja.

Za to nieco mniej niż kiedyś ludzi z najbliższych okolic – jeszcze kilka lat temu miasto zasilała Skwierzyna, Barlinek – miejscowości mniej więcej w promieniu 40 kilometrów. Chodzi o czasy, gdy w Stilonie czy Volkswagenie pracowało po kilka tysięcy osób i potrzebowali mieszkań. Bardziej opłacało się żyć w Gorzowie niż codziennie dojeżdżać. – Takich ludzi teraz zostało niewielu. To zwykle wysoko wykwalifikowani pracownicy bądź kadra kierownicza. Wyjechali też realizujący duże budowy, fachowcy, menedżerowie z trasy S3 czy Nova Park – zwraca uwagę B. Dolinkiewicz. Stąd właśnie mniejsze zapotrzebowanie na mieszkania dla pracowników.

Jaki lokator? Jak wszędzie
Zapytaliśmy też o profil gorzowskich najmujących – nie odbiega od krajowej normy. To najczęściej młoda, średnio zarabiająca para, która nie może sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. Albo też nie chce kupować, bo nie interesuje jej wiązanie się z kredytem długoterminowym. To również młode małżeństwa wyprowadzające się z domu rodziców. Przy tym marzące o komfortowym mieszkaniu, gdzie będzie im dobrze. Co ważne, przeprowadzając się, chcą mieć gwarancję, że lokal jest kompletny – nic nie będą musieli dokupować. Wynajmujący już to zauważyli i pod tego typu lokatorów urządzają mieszkania.

Bartosz Dolinkiewicz przyznaje, że jaki rynek nieruchomości, taka cała gospodarka. Nie tak dawno rozmawiał z młodym człowiekiem – inwestuje w mniejsze mieszkania, dwupokojowe. Szczegółowo przeanalizował opcję lokali pod studentów. Wynik? W Gorzowie to się nie opłaca, bo nie ma dynamicznego życia akademickiego. – Gdy PWSZ się tworzył, jeszcze przy wsparciu Uniwersytetu Szczecińskiego, studenci stanowili dość silną grupę. Teraz młodzi, jak mogą, to wybierają Wrocław, Poznań, Szczecin, ale nie Gorzów – podkreśla. Gdy cały Poznań przerabia duże mieszkania i wynajmuje studentom na pokoje, w Gorzowie same akademiki wyczerpują zapotrzebowanie przyjezdnych. Zresztą tu właściciele niechętnie przekazują lokale żakom, bo często są uciążliwi. – Nieodpowiedzialność niektórych jest zatrważająca – zaznacza B. Dolinkiewicz.

Rada na lokatora
Wielu właścicieli wynajmujących mieszkania narzeka, że ich pozycja jest niewygodna, bo lokator ma większe prawa. Trudno się go pozbyć, gdy zalega z płatnościami, gdy jest uciążliwy dla sąsiadów. A. Radziński przyznaje, że przepisy w tej materii nie są doskonałe – nie chronią wystarczająco. Ale jest na to rada. W przypadku mieszkań wartościowych lub uzasadnionych obaw, warto umowę zawrzeć u notariusza. Wtedy zapis sprowadza się do tego, że najemca wskazuje, gdzie się przeprowadzi, gdy nie będzie rozliczał się ze stosownych opłat. – W Gorzowie to rzadkie przypadki, bo większość klientów najmujących mieszkania zachowuje się racjonalnie, nie tworzy problemów – zapewnia. To nie znaczy, że miasto jest wolne od trudnych sytuacji. Dlatego jako pośrednik sprawdza najemców także pod względem uczciwości. A co wiadomo o gorzowskiej szarej strefie wynajmu mieszkań? – Zapewne jest, jak wszędzie, ale to niemal niezauważalne zjawisko – ocenia A. Radziński. Wyraźnie zmalała, gdy wprowadzono podatek ryczałtowy, czyli 8,5 procent od przychodu. Opodatkowanie na zasadach ogólnych (19 procent od osiągniętego dochodu) było korzystne tylko wtedy, gdy właściciel wyposażał lub remontował mieszkanie – osiągał jakiś przychód, po czym zdejmował koszty.

Jeszcze o pieniądzach
Ceny? Rozpiętość duża. Przy skromnie wyposażonym, niedużym mieszkaniu czynsz najmu – kwota przychodu właściciela – może wynieść tylko 300 zł miesięcznie. Ale zdarzają się też za 2 tysiące. – Klienci niemal codziennie pytają o oferty, gdzie ze wszystkimi kosztami zmieszczą się w kwocie od 1000 do 1200 zł. Zatem można przyjąć, że to uśrednione wartości wynajmu w Gorzowie – przedstawia sytuację A. Radziński. To z kolei oznacza, że klienci zapłacą czynsz najmu na poziomie 600-700 zł i 500-600 zł dodatkowych kosztów – za administrację, ogrzewanie, wodę i prąd. Dla mieszkań około 50 mkw. to całkowita suma na poziomie 1200-1400 zł.

Pośrednicy obrotu nieruchomości zgodnie uważają, że Gorzów ma ustabilizowany rynek wynajmu z tendencją wzrostową. Przyznają, że wyraźnie odczuli to w grudniu – Artur Radziński  pośredniczył w wynajmie kilku mieszkań, choć pod koniec roku zwykle niewiele się dzieje. Dodatkowo, zainteresowanie stale się utrzymuje. Jest pewien, że popyt jeszcze wzrośnie, gdy powstanie Akademia Gorzowska – wszystko wskazuje na to, że tak się stanie. A to może sprawić, że w perspektywie kilku lat przybędzie 100, nawet 200 mieszkań na rynku wynajmu, bo inwestorzy natychmiast odpowiedzą na zapotrzebowanie. – Doradzając osobom z nadwyżkami finansowymi, już biorę to pod uwagę, bo wiem, jak rozwijają się miasta podobnej wielkości z uczelnią o statusie akademickim – zaznacza z przekonaniem A. Radziński. Według niego Akademia może być silnym czynnikiem napędzającym miasto jako całość, ale też rynek wynajmu mieszkań.

Komentarze:

e-mail:

hasło:

Login with Facebook

zapomniałeś hasła? | rejestracja | regulamin

Napisz komentarz:

zaloguj się