LdM nie chce osiedli w szczerym polu

Ministerstwo przygotowało projekt specustawy mieszkaniowej. Założeniem proponowanej regulacji jest przyspieszenie procedur dla Mieszkania +. Głównym narzędziem ma być „decyzja w sprawie Ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej” (art. 14). Pozwoli to na realizację inwestycji mieszkaniowych przez wszystkich inwestorów – również deweloperów, na sprzedaż.

 

Kongres Ruchów Miejskich, także gorzowski LdM, podkreśla, że problemem mieszkalnictwa nie jest brak terenów, ale konieczność kupna mieszkania – nie każdego na to stać. Potrzebne są tanie najmy, a nie tanie (bo nieuzbrojone) działki dla deweloperów.

 

Aktywiści miejscy wskazują na kilka newralgicznych konsekwencji zapisów: 

Problem 1 – osiedla mogą powstać nawet tam, gdzie będzie to niezgodne z planem miejscowym (np. przy fabrykach, w parkach, wysokościowce w osiedlach jednorodzinnych, bez dróg, przedszkoli, szkół – tam, gdzie będą tańsze działki)

 

Problem 2 – infrastruktura: JST mogą wchodzić w porozumienia z deweloperami (nie jest to obowiązek), ale to gminy mają obowiązek budowy i utrzymania infrastruktury, jeśli służy ona do realizacji zadań własnych gminy – czyli praktycznie zawsze.

 

Budowa infrastruktury liniowej dla potrzeb nowych osiedli jest możliwa nawet przy braku zgody właścicieli nieruchomości. Ograniczenie praw właścicielskich następuje za odszkodowaniem – ostateczną instancją rozstrzygającą jego wysokość są służby wojewody. Omija to istniejący porządek prawny, związany z planowaniem przestrzennym, w tym dotychczasowe plany miejscowe.

 

Radna Marta Bejnar-Bejnarowicz zwraca uwagę, że w wyniku wdrożenia tych zapisów inwestorzy mieszkaniowi będą mogli realizować zabudowę gdziekolwiek, nadal przy minimalnych zobowiązaniach wobec gmin. Uspołeczni to koszt realizacji tej zabudowy prywatyzując zyski. To jest pierwsza specustawa wspierająca inwestycje prywatne, komercyjne.

 

…...........................................................

 

Kongres Ruchów Miejskich wnosi o niezwłoczne zaprzestanie prac nad przedmiotową ustawą i powrót do realizacji dokumentów rządowych (Strategia na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju, Narodowy Program Mieszkaniowy) zgodnie ze słowami Premiera:

Mateusz Morawiecki. Expose.

 

Projektowana specustawa miała służyć realizacji programu Mieszkanie+, jednak nie ma w niej śladu rozwiązań dla rozwoju publicznych form mieszkalnictwa. Rząd opiera projekt o tezę, że zwiększenie liczby mieszkań obniży ich cenę, jednak obecnie ceny mieszkań wzrastają m.in. przez wzrost kosztów pracy i wyrobów budowlanych, a także przez atrakcyjność mieszkania jako przedmiotu inwestowania. Problemem w Polsce nie jest brak gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ale fakt, że aby mieć mieszkanie, trzeba je KUPIĆ. Dodatkowo projekt bazuje na błędnym założeniu, że transfer środków publicznych w prywatny sektor budowlany rozwiąże problemy mieszkalnictwa, tymczasem doświadczenia programów Rodzina Na Swoim i Mieszkanie Dla Młodych pokazują, że tego typu interwencja publiczna zwiększa nie dostępność mieszkań, ale marże deweloperów. Projekt w żaden sposób nie wygeneruje mieszkań dostępnych dla osób, których nie stać na kupno. Natomiast uwalniając dodatkowy areał gruntów, zapewni gigantyczne zyski deweloperom.

 

KORUPCJOGENNE ZAPISY

Rada gminy ma wydawać zgodę na ominięcie ustaleń planów miejscowych, a przy braku planu – wójt, burmistrz lub prezydent. W przypadku niezgodności z MPZP to jedyny moment dopuszczający jakikolwiek udział społeczny – składanie uwag. Udział stron jest zredukowany do inwestora i właścicieli terenów objętych inwestycją. Są to działania o niskiej transparentności i minimalnym udziale służb planistycznych, które budują potężny mechanizm korupcyjny.

 

GMINA PŁACI, DEWELOPER ZARABIA

Polska jest „przeplanowana” w zakresie terenów pod zabudowę mieszkaniową – wyzwaniem nie jest liczba mieszkań, ale ich niska jakość i słabość rynku najmu. W obowiązujących planach miejscowych jest tyle terenów pod zabudowę mieszkaniową, że zamieszkać w nich może ponad 60 milionów osób. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidują miejsce dla 314 milionów mieszkańców. Renta planistyczna dotycząca samych dróg sięga dziś 80 miliardów zł. Według specustawy deweloperzy będą mogli realizować zabudowę, gdzie chcą, pomimo że w gminie są inne tereny mieszkaniowe, wyznaczone w planach miejscowych. Powstaną osiedla w parkach, w polu, wśród przemysłu lub innych funkcji uciążliwych, gdzie działki są tańsze. W praktyce oznacza to gigantyczny chaos przestrzenny. Wskutek lokowania inwestycji niedostosowanych do otoczenia powstanie też wiele konfliktów z właścicielami obecnie istniejących budynków. Brak drogi, przedszkola, szkoły czy przychodni mieszkańcy odczują dopiero po zakupie mieszkania, ponieważ wymagane przez projekt odległości od usług publicznych (np. 3 km do szkoły, 1 km od przystanku) nie zapewniają ich realnej dostępności. Skorzystają na tym jedynie deweloperzy, stracimy wszyscy.

 

Jednostki samorządu nie muszą wchodzić w porozumienia z deweloperami. Oznacza to, że budowa i utrzymanie infrastruktury nie spocznie na deweloperach, ale na gminach, które już teraz nie są w stanie podołać finansowo uzbrojeniu terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ustawa nie zawiera prawie żadnych mechanizmów dzielenia się kosztami realizacji infrastruktury.

 

Dodatkowo obecne zapisy o najmie instytucjonalnym wraz z zapisami projektu spowodują, że lokatorzy nie radzący sobie z miesięcznymi spłatami zostaną po wyczerpaniu nadwyżki w opłatach, eksmitowani na bruk, a skutki ich bezdomności czy zaspokojenia potrzeb bytowych poniesie gmina. Uspołeczni to koszty, ale sprywatyzuje zyski. To jest pierwsza specustawa wspierająca całkowicie komercyjne inwestycje prywatne, kosztem samorządów.

 

NISKA JAKOŚĆ ZA WYSOKĄ CENĘ

Ustawodawca wprowadza standardy dotyczące nowych mieszkań, ale w sposób umożliwiający niebezpieczną nadinterpretację, np. ws. nasłonecznienia pomieszczeń. Jakości nie gwarantuje także obligatoryjny konkurs architektoniczny. Nie określono żadnych ram, więc do konkursu może stanąć pracownik dewelopera, co może skutkować powstaniem dowolnych rozwiązań: 20-piętrowych bloków w środku osiedla jednorodzinnego albo osiedla jednorodzinnego wśród fabryk. Nie ma tu konieczności dowiązania się do istniejącej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy.

 

WYWŁASZCZENIA

Budowa infrastruktury liniowej dla nowych osiedli będzie możliwa nawet przy braku zgody właścicieli nieruchomości – za odszkodowaniem, którego ostateczną wysokość określi wojewoda. Projekt narusza zasadę pomocniczości, zrównoważonego rozwoju, zasadę równości wobec prawa, ale również zasadę ochrony prawa własności. Odbiera właścicielom nieruchomości narzędzia sprzeciwu wobec wyłącznego interesu dewelopera.

 

OMIJANIE PRAWA

Regulacja jest sprzeczna z zasadami konstytucyjnymi i omija istniejący porządek prawny, w tym planowany Kodeks Urbanistyczno-Budowlany. W miejsce planu miejscowego proponuje się decyzje administracyjne, zaś rolę organów chroniących dobra publiczne (zabytki, przyrodę) obniża się do wydania opinii, której wojewoda nie musi brać pod uwagę, co stanowi szczególne zagrożenie dla tych dóbr publicznych.

 

W SZCZEGÓLNOŚCI NIE DO PRZYJĘCIA SĄ:

zbyt szeroki zasięg specustawy, zamiast zawężenia do np. terenów poprzemysłowych

szkodliwe społecznie rozszerzenie specustawy poza inwestycje programu Mieszkanie+

brak zabezpieczenia przed ustawicznym naruszaniem planów miejscowych

przerzucenie kosztów obsługującej infrastruktury i jej utrzymania na gminy

brak udziału społeczeństwa w procesie wydawania decyzji

brak ochrony terenów zielonych i rekreacyjnych przed zabudową

brak ochrony terenów zabytkowych i sąsiadujących z nimi

brak propozycji mechanizmu realnie zabezpieczającego interesy lokatorów najmu instytucjonalnego

 

Kongres Ruchów Miejskich wnosi o niezwłoczne zaprzestanie prac nad przedmiotową ustawą. Dla rozwiązania problemów związanych z tą Ustawą konieczne byłoby publiczne wysłuchanie w Sejmie. Jesteśmy gotowi do współpracy przy opracowaniu nowego projektu, realizującego politykę dostępności mieszkań bez szkody dla Polek i Polaków.

 

Komentarze: